Wer seine Dachfläche für eine Photovoltaikanlage verpachtet, unterschreibt einen Vertrag für sehr lange Zeit. Laufzeiten von 20 Jahren und mehr sind üblich. In dieser Zeit kann viel passieren. Das Dach braucht eine Reparatur, der Hof geht an die nächste Generation, die Halle wird verkauft. Ein guter Vertrag hat für solche Fälle schon vorher eine Antwort.
Die folgenden Punkte sollten in jedem Dachpachtvertrag klar geregelt sein. Der Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Laufzeit und Vergütung
Die Laufzeit richtet sich meist nach der Nutzungsdauer der Anlage. Module halten heute 30 Jahre und länger, deshalb sind Verträge über 20 bis 30 Jahre verbreitet, oft mit einer Option auf Verlängerung. Achten Sie darauf, ab wann die Laufzeit zählt. Manche Verträge beginnen mit der Unterschrift, andere erst mit der Inbetriebnahme der Anlage. Zwischen beiden Zeitpunkten können Monate liegen.
Eine ordentliche Kündigung ist während der festen Laufzeit in der Regel ausgeschlossen. Das schützt beide Seiten, denn der Betreiber finanziert die Anlage über viele Jahre. Das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund bleibt bestehen. Regeln Sie außerdem, was gilt, wenn die Anlage gar nicht gebaut wird, etwa weil der Netzanschluss nicht möglich ist.
Bei der Vergütung gibt es zwei Grundmodelle.
| Pacht gegen Geld | Pacht gegen Strom | |
|---|---|---|
| Vergütung | Feste jährliche Pacht, Einmalzahlung zu Beginn oder Pacht nach Ertrag der Anlage, auch Mischformen | Strom aus der Anlage zu einem vereinbarten, günstigen Preis |
| Im Vertrag festhalten | Höhe und Form der Zahlung | Preis, Preisanpassung und Messung |
| Ihr Verbrauch sinkt oder steigt | – | Im Vertrag regeln, was dann gilt |
Bei uns können Sie zwischen Geld und Strom wählen. Welches Modell zu Ihrem Betrieb passt, hängt vor allem vom eigenen Verbrauch ab. Das klären wir beim Termin vor Ort. Wie die Einnahmen steuerlich zu behandeln sind, besprechen Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.
Absicherung im Grundbuch
Ein Pachtvertrag wirkt zunächst nur zwischen den beiden Vertragspartnern. Deshalb wird das Nutzungsrecht des Betreibers üblicherweise zusätzlich über eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch abgesichert (§ 1090 BGB). Ohne diese Absicherung finanzieren Banken eine Anlage in der Regel nicht.
- 1Kosten klärenVereinbaren Sie vorab, wer die Kosten für Notar und Grundbuchamt trägt.
- 2Bank früh ansprechenIst bereits eine Grundschuld eingetragen und verlangt der Betreiber oder seine Bank einen bestimmten Rang, braucht es die Zustimmung Ihrer Bank.
- 3Bewilligung unterschreibenSie unterschreiben die Bewilligung für die Eintragung, ein Notar beglaubigt Ihre Unterschrift.
- 4EintragungDie Dienstbarkeit wird im Grundbuch eingetragen und sichert das Nutzungsrecht des Betreibers ab.
Die Anlage selbst bleibt Eigentum des Betreibers, obwohl sie fest mit Ihrem Dach verbunden ist. Sie gilt rechtlich als Scheinbestandteil, weil sie nur für die Dauer des Vertrags auf dem Gebäude sitzt (§ 95 BGB). Im Vertrag sollte das ausdrücklich so festgehalten sein.
Seit Oktober 2024 können Unternehmen eine Dienstbarkeit für Erneuerbare-Energien-Anlagen auf einen anderen Betreiber übertragen (§ 1092 Abs. 3 BGB). Das gilt für Dienstbarkeiten, die seit Inkrafttreten der Regelung bewilligt wurden. Für Sie heißt das: Wird die Anlage verkauft, kann ein neuer Betreiber in die Rechte eintreten. Vereinbaren Sie, dass Sie über einen Betreiberwechsel informiert werden und der neue Betreiber alle Pflichten aus dem Vertrag übernimmt.
Dachzustand, Statik und Zugang
Statik und Dachhaut
Bevor eine Anlage gebaut wird, muss feststehen, dass das Dach sie trägt. Module und Unterkonstruktion bringen zusätzliches Gewicht, dazu kommen Schnee- und Windlasten. Eine statische Prüfung gehört deshalb vor jede Montage. Im Vertrag sollte stehen, wer sie beauftragt und bezahlt.
Genauso wichtig ist der Zustand der Dachhaut. Sie sollte die gesamte Laufzeit halten, denn ein Austausch unter einer bestehenden Anlage ist aufwendig. Ist das Dach alt, lohnt es sich, die Sanierung vor dem Bau zu erledigen.
Muss das Dach während der Laufzeit repariert werden, stellen sich drei Fragen. Wer baut die Module ab und wieder auf? Wer trägt die Kosten dafür? Und wer trägt den Ertragsausfall in dieser Zeit? Ein guter Vertrag beantwortet sie, bevor der erste Schaden auftritt.
Wartung und Zugang
Für Wartung und Störungen braucht der Betreiber Zugang zur Anlage, zum Wechselrichter und zum Zählerplatz. Vereinbaren Sie, wie Termine angekündigt werden und welche Wege genutzt werden dürfen. Gelten in Ihrem Stall oder Betrieb Hygiene- oder Sicherheitsregeln, gehören auch diese in den Vertrag. Ebenso sollte festgelegt sein, wo Leitungen verlaufen und wo der Wechselrichter montiert wird.
Haftung und Versicherung
Der Betreiber haftet für Schäden, die seine Anlage verursacht. Das betrifft die Montage ebenso wie den laufenden Betrieb, etwa wenn bei Sturm Teile abreißen oder ein Defekt einen Brand auslöst. Lassen Sie sich nachweisen, dass der Betreiber eine Haftpflichtversicherung für die Anlage hat. Der Vertrag sollte ihn verpflichten, diese über die gesamte Laufzeit beizubehalten.
Regeln Sie auch, wer für Schäden am Dach einsteht, die durch Befestigungen, Leitungsdurchführungen oder Arbeiten an der Anlage entstehen. Klare Regeln ersparen später Gutachten und Streit.
Rückbau, Verkauf und Erbfall
Am Ende der Laufzeit wird die Anlage in der Regel zurückgebaut. Der Vertrag sollte festlegen, bis wann das geschieht, wer die Kosten trägt und in welchem Zustand das Dach zurückgegeben wird. Manche Verträge sehen zusätzlich eine Sicherheit für den Rückbau vor, etwa eine Bürgschaft.
Denkbar ist auch, dass Sie die Anlage am Ende übernehmen, wenn sie noch zuverlässig Strom liefert. Auch das lässt sich vorab vereinbaren.
Wird das Gebäude verkauft, endet der Pachtvertrag nicht. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der Käufer in der Regel in den bestehenden Vertrag ein. Die Dienstbarkeit bleibt ohnehin im Grundbuch stehen. Weisen Sie einen Kaufinteressenten deshalb frühzeitig auf den Vertrag hin. Sinnvoll ist eine Klausel, die regelt, wie und wann Sie den Betreiber über einen Verkauf informieren.
Im Erbfall gehen Vertrag und Dienstbarkeit auf die Erben über. Für die nächste Generation ist es hilfreich, wenn alle Unterlagen an einem Ort liegen: Vertrag, Grundbuchauszug, Statik und der Ansprechpartner beim Betreiber.
Wohnico entwickelt Photovoltaikprojekte und betreibt die Anlagen anschließend selbst. Sie erteilen uns das Recht, Ihre Dachfläche sinnvoll zu nutzen. Planung, Bau und Betrieb liegen bei uns, ebenso die Wahl von Modulen und Technik. Unser Schwerpunkt ist die Region um Coburg, am liebsten in einem Umkreis von 100 km. Weil sich der Oberfranke mit dem Vermieten von Dachflächen oft etwas schwerer tut als andere, sind wir auch deutschlandweit unterwegs.
Ob sich Ihr Dach eignet, sehen wir meist schon am Luftbild. Markieren Sie Ihre Fläche im Dach-Check oder lesen Sie mehr darüber, wie Sie bei uns Ihre Dachfläche vermieten.
